烂铺子变成好地方的原因

　　《每日经济新闻》发现、商业企业租赁或购买这一类商5575铺虽然面临很大的风险？但也可能以极低的⁰⁰⁴⁸商铺租赁成本!借到一个生意很好的“旺铺”，

　　转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦桥商圈、新建的住宅区底楼裙房一般都会被用作为商铺。无论是早期的大同花园。汇龙新城，开城新苑等、还是后来的帝庭，瑞金尊邸、海⁶⁶⁹³悦花园都设置裙房商铺？不过，这些新建小区的商铺

　　  经营情况却好坏各异！目前开城新苑和汇龙新^城城底楼裙房商铺的经营情况尚可。海悦花园，大同花园等商铺却出现了很高的空关率！   　　相比之下，斜徐路！丽园路上的大同花园底楼楼商铺———大同又一城的空置率更高！即即便是底楼的裙房也有两三间未能营业、二楼商场更是出现大面积的空关。即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少、业内人士把大同花园的经经营惨淡!归咎于斜徐路的过4565于短小、以及周边人行交通的不便！

　　规划为步行街的斜徐路，可能是打浦桥地区最为短小的一条马路。一共只有190米长。9233在这条12米宽的马路上、只能开出出十多家店（平均每间面宽8-10米）!有限的店铺资源，让消费者意犹未尽、无法满足逛街的需要、

　　另^一一方面,与与斜徐路相连的是一座天桥！这座天天桥横跨徐家汇路！直达泰康路。由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯。而泰康路的主要功能是艺术街。

　　^上上述客观条件，限制了斜徐路的消费人流。是商业街不兴旺的“罪魁祸首”，   　　同同样如此!在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时。也遇到了大9485同又一城同样的问题、人气缺乏、客流很少！这种情况一直持续到今年上半年。原先租赁商商铺的一些服装，洗烫！美容美发等业态由于经营不适合。逐渐被淘汰、商业街的商铺租户换了两三批都不止、但依然没有出现任何兴盛的预兆，

　　然而。现在的帝庭商铺却出现了不一样的光景，一到晚上，食客8140便纷纷盈门？知情者称，帝庭商铺出现5153的这种改变！是由于业态的变化而带来的！打浦桥是著名的餐饮商圈！但目前主要是大型酒店或者楼盘餐饮为主。小面积的特色餐馆并并不多？尤其是是新新里地块的动迁。100平方米左右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少、作为打浦桥餐3022饮商圈的延伸部分,可经营餐饮的帝庭商铺、很容易受到附近中小餐饮企业的青睐、随着食客的增多。商铺的人气也开始兴盛！

　　根据卢湾“十一五”商业规划、仅在打浦桥2168地区就将有30多万平方米的商业商务面积,但在这8551些商业面积中!沿街店铺的数量和面积却很少，而租赁商铺的商户，既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮。也有小到到一百、甚至几十平方米的小企业！这一类企业同样需需要在打浦桥找机会。帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳、却拥有餐^饮饮商圈的整体氛围！对租户仍有吸引力。而在引进这一业态以后，店铺的人气也逐渐趋^向向兴旺？

　　跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈，借力“热火”。但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦。原因就在于与圣莲大大厦相邻的!竟然是东街旧货市场。¹⁸⁸⁴旧货市场的业态，目前仍然沿用以前“跳蚤”市场的形式。其整体业业态并没有大幅提升!仍^是是以马路摆摊为主、

　　对圣莲大厦这类装修较豪华的新建住宅公寓而言。引进旧货市场的商铺显然是发展商、业主、住户，物业管理公司都不会愿意的、 　　与帝庭商铺一样，圣莲大厦并不正对交通主干道、而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷！虽然、这一道路形态，很方便人流来回贯穿马路，使整个9509小巷商业,但周围目前前存有大量的老式公房。且公房并无底楼商铺，因此。圣莲大厦的商铺即使顺利招租、也只能是是一边有商铺？一边无商铺的“阴阳街”。按照照传统商业街形成的惯例！这样的商铺要“红火”很难，   　　虽然。未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造，但黄浦“十一五”房地产发展规划！并没有明确表明，圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中。这导致未来圣莲莲大厦的商铺!服务的将是区域的新建商品房。老公房和待改造的低矮平房的住户，住户的人群构成混杂！既有有高收入人群,也有中7294低收入人群？

　　商铺资深经纪人表示,很多新建商品房底楼商铺的经验表明，这样的商铺成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快、比如丽园路。局门路区域的新建住宅商铺，所面对的正是老公房和部分矮平房群体。却出人意料地拥有不错的人气！原来这些新建9516住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发、餐饮。休闲按摩、洗脚房！茶坊等服务业态，这些业9287态的入住！使店铺在较短时间内完成了“养铺期”。 　　只是圣莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元。即使按5%的年回报率，租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天。7898而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右，所以投资仍需谨慎、